핵심부터. 2026년 서울 부동산은 집값보다 전월세가 먼저 무너졌다. 전세 매물이 반년 만에 32% 넘게 증발했고(연초 2만3천 → 5월 1만5천 건대), 서울 아파트값은 올해만 3.1% 올라 작년의 두 배 속도다. 다주택·비거주 주택을 겨눈 '거주 중심 세제' 압박이 임대 공급을 말려버린 게 도화선이다. 현금 여력이 되면 외곽 영끌보다 수요가 확실한 핵심지·반도체 라인을 보는 게 현실적이고, 여력이 빠듯하면 무리한 영끌 대신 다음 사이클을 기다리는 냉정함이 낫다.
최종 업데이트 · 2026년 5월 22일
전세가 먼저 비명을 질렀다 — 왜 집값보다 전세가 더 무서운가
올해 시장에서 진짜 터진 건 매매가 아니다. 전세다.
한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 기준, 서울 아파트 평균 전세가는 3월에 6억149만원을 찍었다. 2022년 10월 이후 처음으로 6억을 넘겼다.
문제는 속도다. 매매 상승폭이 2월 0.74%에서 3월 0.34%로 꺾이는 동안, 전세는 0.41%에서 0.56%로 오히려 더 뛰었다. 월세도 0.48%에서 0.60%로 올라 사상 최고를 갈아치웠다.
핵심 포인트 · 매매보다 전월세가 더 빨리 오르는 '역전 현상'. 시장이 과열돼서가 아니다. 빌려줄 집 자체가 사라졌다는 신호다.
매물 숫자가 증거다. 부동산 빅데이터 아실 기준 서울 아파트 전세 매물은 연초 2만3천여 건에서 5월 초 1만5천여 건으로, 32% 넘게 증발했다.
세입자들은 이사를 포기하고 눌러앉기 시작했다. 1분기 전월세 신규 계약은 1년 전보다 17% 줄었고, 갱신 비중은 39.7%에서 46.7%로 뛰었다. 둘 중 하나는 '버티기'를 택한 거다.
강북권 평균 매매가가 사상 처음 11억을 넘고, 서울 평균 월세가 월 152만원을 돌파한 것도 같은 흐름이다. 5월 들어선 매매·전세·월세 수급지수가 모두 100을 크게 넘겨 5년 만의 매도자 우위 장이 됐다.
근데 내 좁은 생각에는 이게 시장이 미쳐서 벌어진 일이 아닌것 같다.
분명히 누군가가 등을 떠밀었다.
다주택자를 때렸더니, 정작 쫓겨난 건 세입자였다
전세 매물은 왜 사라졌나. 답은 단순하다. 빌려주던 사람이 집을 거둬들였기 때문이다.
정부는 비거주 1주택자와 다주택자를 정조준했다. 살지 않는 집엔 세금을 무겁게, 실거주엔 혜택을. 방향은 '거주 중심'이다.
명분은 있다. 이재명 대통령은 "자가 거주자는 보호하되, 살지도 않는 투기용 주택 보유자는 청년·서민에게 피해를 주니 그만큼 책임지는 게 공정하다"고 했다. 그 논리 자체가 틀린 건 아니다.
문제는 부작용이다. 세제가 실거주를 강제하는 쪽으로 기울자, 외곽에 살며 서울에 갭으로 묻어둔 집주인들이 본인 집에 직접 들어가기 시작했다.
그 집에 살던 세입자는? 나가야 한다. 집주인이 들어와야 하니까.
전세 집을 내어 줄 내집 마련의 문턱에 있던 전세 세입자들은 그냥 눌러앉아 버린다. 대출이 묶여서 내집 마련의 꿈이 다시 저만치 멀어졌기때문에.
이런 저런 이유로 시장에 풀려야 할 임대 물량은 그만큼 증발한다.
2020년 임대차 3법 때 봤던 그림이다. 세입자 보호하려다 전세 자체를 멸종시킨 그 평행이론이, 더 센 버전으로 돌아온 셈이다.
싱가포르를 따라 한다더니, 제일 중요한 걸 빼놨다
정부가 모델로 꺼낸 게 싱가포르다. 이재명 대통령은 3월 국빈 방문에서 "좁은 국토로 성장했는데 부동산이 사회문제가 안 된다"며 싱가포르식 부동산을 배우겠다는 뜻을 밝혔다.
핵심은 보유세다. 싱가포르는 실거주 주택엔 0~32% 누진세, 임대·투자용엔 12~36%를 매겨 비거주 주택에 4~5배를 물린다. 6월 지방선거 뒤 한국도 이 방향으로 세제를 손볼 거란 관측이 많다.
여기까지만 보면 그럴듯하다. 근데 싱가포르가 진짜로 부자들을 붙잡아 두는 비결은 따로 있다.
핵심 포인트 · 싱가포르는 양도세(자본이득세) 0%, 상속·증여세 0%, 최고 소득세율도 24%다. 토지 90%가 국유고 국민 80%가 공공주택(HDB)에 산다.
공급(국유지 + 공공주택)과 감세(양도·상속세 면제)가 한 세트로 굴러가는 시스템이다. 싱가포르국립대 이관옥 교수도 "싱가포르는 우리와 달리 양도세 등 다른 세금이 없다"며 급격한 도입은 조세 저항을 부를 수 있다고 짚었다.
그런데 한국이 가져오려는 건 '증세'와 '수용'뿐이다. 친시장 감세와 대규모 공급이라는 알맹이는 쏙 빠졌다. 비판론자들이 '반쪽짜리 싱가포르'라 부르는 이유다.
그래서 갈 곳을 잃은 돈은 어디로 흘렀을까.
규제를 피한 돈이 결국 몰리는 단 두 곳
돈은 멍청하지 않다. 막히면 가장 확실한 수요가 있는 곳으로 돈다. 입주 물량도 말랐다. 부동산R114 기준 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만9천여 가구로 작년보다 31% 줄었다. 빌려줄 새집도, 살 새집도 함께 마른 거다.
| 구분 | 서울 핵심지 | 반도체 벨트 |
|---|---|---|
| 대표 지역 | 송파·강동·강남 | 동탄·기흥·광교·평택 |
| 매수 주체 | 고소득 직장인·자산 보존 수요 | 반도체 종사자·성과급 유동성 |
| 최근 신호 | 강남권 11억 첫 돌파, 매도자 우위 | 동탄 84㎡ 19.4억 신고가 |
| 핵심 동력 | 교육·강남 접근성 | '셔세권'·직주근접·GTX |
화성 동탄역롯데캐슬 84㎡는 4월에 19억4천만원 신고가를 찍었다. 수원 광교자연앤힐스테이트 84㎡도 19억을 넘겼다. '국평 20억 클럽'이 코앞이다.
거래량은 더 노골적이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 분석 기준, 1분기 용인 기흥 아파트 거래는 1년 전보다 118.7%, 화성 동탄은 128.9% 늘었다. 삼성전자·SK하이닉스 셔틀버스가 닿는 이른바 '셔세권'으로 성과급 유동성이 몰린 결과다.
공급은 멈췄고, 돈은 쏠린다. 그럼 무주택자는 뭘 해야 하나.
그래서 무주택자는 지금 뭘 해야 하나
냉정하게 보자. 모든 부동산에 증세가 예고됐고 공급은 사실상 멈췄다. 전월세로 버티는 비용이 매매를 압박할 만큼 비합리적으로 치솟는 중이다. 이러지도 저러지도 못하는 상황이다.
정답은 없다. 다만 방향은 있을 것 같다.
- 현금 여력이 되면, 외곽 영끌보다 수요가 확실한 핵심지·반도체 라인의 급매·알짜 단지를 골라 인플레이션을 방어하는 쪽이 현실적이다.
- 자금이 빠듯하면 무리한 영끌은 독이다. 차라리 현금·지수에 묻어 다음 사이클을 기다리는 게 낫다.
- 세입자라면 갱신청구권과 전월세 전환율부터 다시 계산해라. 새로 집을 구하는 신규 계약은 결국 시세를 그대로 맞아야 한다.
한 가지는 분명하다. '규제가 곧 안정'이라는 공식은 2020년에 이미 깨졌다. 같은 길을 또 걷는 시장에서, 남 탓만 하다 타이밍을 놓치면 손해는 결국 본인 몫이다.
요즘 들어 이런 생각을 자주 한다.
그럼에도 불구하고, 정부가 이 비정상적인 부동산 시장을 아예 손 놓지 않았다는 신호를 보내는 것.
어쩌면 지금 시장이 기대할 수 있는 마지막 희망은 거기에 있는지도 모르겠다.
자주 묻는 질문
Q. 2026년 서울 집값, 더 오르나?
한국부동산원 기준 올해 누적 3.1% 올라 작년의 두 배 속도다. 입주 물량이 작년보다 31% 줄고 전세의 월세화가 겹쳐, 단기 하락보다 강보합~상승 압력이 우세하다는 전망이 많다. 다만 지역별 양극화가 가장 큰 변수다.
Q. 전세 대란은 언제 끝나나?
매물 급감과 입주 부족이 단기에 풀리기 어렵다는 게 전문가 다수 의견이다. 신축 입주가 회복되고 임대 공급 유인이 살아나기 전까진 전셋값 상승 압력이 이어질 가능성이 크다.
Q. 비거주 1주택자도 세금이 오르나?
6월 지방선거 이후 거주 여부에 따라 보유세를 차등하는 방향의 세제 개편이 거론된다. 확정된 건 아니지만, 비거주 주택의 세 부담이 무거워지는 흐름은 분명하다.
Q. 지금 집 사야 하나, 더 기다려야 하나?
정답은 자금 여력에 달렸다. 무리한 영끌은 금리·세제 변동에 취약하다. 본인 현금흐름과 실거주 계획을 먼저 따지는 게 순서다. 이 글은 정보 제공이지 매수 권유가 아니다.
Q. 반도체 벨트, 지금 들어가도 안 늦었나?
동탄·기흥은 이미 신고가 랠리가 진행 중이라 진입 단가가 높아졌다. 성과급·직주근접 수요가 받치지만, 단기 급등 구간은 조정 위험도 함께 커진다는 점을 봐야 한다.
오늘 할 일.
① 관심 지역 한 곳을 정해 국토부 실거래가에서 최근 3개월 신고가·급매를 직접 확인한다.
② 본인 보유 현금과 월 상환 가능액부터 숫자로 적어본다.
③ 전세 거주자라면 갱신 만료일과 전월세 전환율을 캘린더에 표시해 둔다.
이 글은 정보 제공 목적이며 투자·금융 자문이 아니다. 모든 투자 판단과 책임은 본인에게 있다. 시세·세제·정책은 작성일(2026년 5월 22일) 기준이며 이후 바뀔 수 있으니, 실제 거래 전에는 한국부동산원·국토교통부 등 공식 자료와 세무·부동산 전문가의 확인을 거치는 것이 안전하다.
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