규제를 1년 내내 쏟아부었다. 6·27 대책으로 대출 한도를 묶었고, 10·15 대책으로 서울 아파트 전체를 토지거래허가구역으로 묶었다. 다주택자 양도세 중과까지 꺼내들었다.
결과는 어떻게 됐나.
2026년 5월, 서울 부동산은 매매·전세·월세가 동시에 오르는 '트리플 강세' 구간에 접어들었다. 친정부 성향 전문가들마저 "이재명 정부 부동산 정책이 실패할 것 같다"는 말을 꺼내기 시작했다.
왜 이렇게 됐나. 규제들이 서로 연결되면서 오히려 불을 질렀다.
개연성을 따라가면 꽤 섬뜩하다.
일단 숫자부터 보자 — 이게 얼마나 비정상인가
한국부동산원 2026년 5월 2주차 기준, 서울 아파트 매매가격은 연초 대비 누적 3.1% 상승했다. 지난해 같은 기간 누적 상승률 1.53%의 두 배가 넘는다.
임대차 시장은 더 심하다. 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 2.89%로 작년 동기 0.48%의 6배 수준이다. 주간 상승률은 0.28%를 찍었는데, 이는 2015년 11월 이후 10년 6개월 만의 최고치다.
서울 아파트 평균 전세가격은 6억 8천만 원으로 통계 작성 이래 역대 최고를 기록했다. 월세가격지수도 4월 기준 0.63% 올라 2015년 6월 통계 집계 이후 가장 높은 수치다.
📊 2026년 5월 서울 부동산 핵심 지표 (한국부동산원)
· 매매 누적 상승률: 3.1% (작년 동기 1.53%의 2배)
· 전세 누적 상승률: 2.89% (작년 동기 0.48%의 6배)
· 주간 전세 상승: 0.28% — 2015년 11월 이후 최고
· 월세가격지수: 0.63% — 2015년 6월 통계 이후 최고
· 서울 평균 전세가격: 6억 8천만 원 — 역대 최고
매매·전세·월세가 동시에 역대급으로 오르는 경우는 그리 흔하지 않다. 수요 폭발이 아니라 공급이 막힌 구조에서 나타나는 패턴이다.
공급을 막은 게 뭔지 보면, 정책 얘기를 안 할 수가 없다.
토허구역이 전세를 죽였다 — 규제 연쇄 폭발의 첫 번째 고리
작년 10·15 대책으로 정부는 서울 전역 아파트를 토지거래허가구역으로 묶었다. 취지는 갭투자 차단이었다. 매수자가 직접 들어가 살아야 허가가 나오는 구조다.
그런데 여기서 예상치 못한 부작용이 터졌다. 집을 팔고 싶은 집주인이 세입자가 있으면 팔 수가 없게 됐다. 매수자가 들어와 살아야 하는데 세입자가 자리를 차지하고 있으니, 계약 자체가 성립하지 않는다.
집주인들의 선택은 간단했다. 세 낀 집을 팔 수 없다면, 세입자를 내보내고 직접 들어가거나 빈집으로 두면 된다. 결과적으로 전세 매물이 시장에서 사라지기 시작했다.
부동산 플랫폼 아실 기준 2026년 5월 서울 아파트 전세 매물은 1만 6768건이다. 연초(2만 3000건 수준) 대비 27% 급감했다. 한국부동산원 집계로도 연초 4만 4424건에서 3만 2866건으로 26.1% 줄었다.
공급이 4분의 1 이상 사라진 시장에서 가격이 오르지 않으면 그게 이상한 일이다.
정부도 뒤늦게 문제를 인식했다. 세입자가 있는 비거주 1주택자도 무주택자에게 집을 팔 수 있도록 5월 12일 실거주 의무 유예 확대 대책을 내놨다. 매물 잠금을 풀어 시장 숨통을 틔우겠다는 의도였다.
근데 이게 또 새로운 문제를 만든다.
2028년 시한폭탄 — 이번 대책이 또 다른 전세난을 예약했다
5월 대책의 핵심은 이렇다. 세입자가 있는 집을 무주택자가 매수할 경우, 실거주 의무를 최대 2년 유예해준다. 늦어도 2028년 5월까지 들어가서 2년을 살면 된다.
지금은 매물 잠금이 풀리는 것처럼 보인다. 그런데 2년 뒤를 생각해보면 얘기가 달라진다.
임대차 계약이 만료될 때 집주인이 실거주로 전환하면, 세입자는 그 집을 나와야 한다. 이 물량이 시차를 두고 순차적으로 시장에 쏟아진다. 우리은행 남혁우 부동산 연구원은 "학군지와 직주근접 지역에서 실거주 전환이 집중될 경우 전월세 가격 변동성이 더 커질 수 있다"고 진단했다.
여기에 공급 구조까지 겹친다. 서울 아파트 입주 물량은 2025년 4만 6000가구에서 2026년 약 4200~7000가구 수준으로 폭락한다. 서울의 연간 적정 수요가 4만 7000가구라는 점을 감안하면, 공급이 수요의 10~15% 수준밖에 안 된다. 2027년에는 1만 300가구, 2028년에는 3000가구로 더 줄어든다.
실거주 전환 집중 시기와 입주 절벽 구간이 정확히 겹친다. 지금 풀어놓은 유예가 2년 뒤 전세 공급 충격으로 돌아올 수 있는 구조다.
쉽게 말하면, 오늘의 대책이 2028년의 폭탄을 예약해뒀을 가능성이 있다.
그런데 지금 사람들은 그 미래 걱정보다 더 급한 현실을 마주하고 있다.
전세가 오르면 30대가 집을 산다 — 이 연결고리가 핵심이다
전셋값이 오른다. 매물도 없다. 갱신을 해도 5000만 원씩 오른다. 그때 30대가 하는 계산은 간단하다. "어차피 전세금 올려줄 바에야 그 돈으로 대출 이자 내는 게 낫지 않나."
실제로 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 3월 기준 서울 생애 첫 집합건물(아파트·연립·오피스텔) 매수자 중 30대 비중이 57.4%로 3개월 연속 역대 최고치를 경신했다. 2010년~2021년 10년 넘게 43~46%대를 유지하던 수치가 불과 몇 년 만에 57%대로 치솟았다.
이게 단순한 FOMO(소외 공포)냐고? 아니다. 구조적인 계산이다.
생애 첫 주택 구입자의 경우 LTV 70%가 유지됐고, 6억 원 한도 내 대출이 가능했다. 청약은 만점(84점) 받으려면 무주택 15년, 가입 15년, 부양가족 6명이 필요한데, 30대 초반이 충족하기 거의 불가능한 조건이다. 결국 30대는 청약 대신 기존 주택 매수로 눈을 돌릴 수밖에 없다.
부동산경제연구소 김인만 소장은 "단순한 FOMO라기보다 절박함에서 나온 전략적 매수"라고 분석했다. 30대가 가장 많이 매수한 지역은 강서구, 노원구, 구로구 등 10억 이하 비강남권 중저가 아파트가 집중된 곳이다.
전세가 오르면 매수로 전환하고, 매수가 늘면 매매가가 오른다. 매매가가 오르면 전세가를 다시 자극하고, 전세가가 오르면 또 매수가 늘어난다.
이 고리가 지금 서울 시장에서 돌고 있다.
그러면 이걸 어떻게 봐야 하나.
내 생각엔 이렇다 — 규제 설계가 근본을 놓쳤다
이번 규제가 실패로 흐른 이유는 하나다. 집값을 잡으려다 임대 공급부터 막았다.
전세 공급은 거래 시장 전체의 윤활유다. 이걸 강제로 줄이면 가장 먼저 직격을 맞는 건 집주인이 아니라 세입자다.
이미 본 적 있는 장면이기도 하다. 2020~2021년 임대차 3법 때도 똑같았다. 전월세상한제·계약갱신청구권이 시행되자 오히려 전셋값이 폭등했다. 집주인들이 계약 전에 미리 올리거나 월세로 돌렸기 때문이다. 이번에도 그 구조가 그대로 작동했다.
지금 시장을 숫자로 보면 이렇다.
- 서울 입주 물량은 2026~2028년 연간 3000~7000가구다. 수요(4만 7000가구)의 10~15% 수준이다.
- 전세 매물은 단기 회복이 어렵다. 실거주 유예 조치가 2028년까지 공급을 추가로 죈다.
- 한국은행 부총재가 금리 인상 가능성을 공개 언급했다. 현실화되면 매수 심리가 꺾이는 유일한 변수다.
- 서울이 막힐수록 수요는 안양·광명 같은 인접 경기권으로 번진다. 양극화는 더 선명해진다.
단기 가격 방향은 아무도 모른다. 그건 진짜다. 그러나 구조가 오름세를 받치고 있다는 건 데이터가 보여준다.
규제가 아무리 쌓여도, 공급이 해결되지 않으면 시장은 수요·공급의 논리로 돌아간다. 부동산이 수십 년간 반복해온 패턴이다.
지금 우리가 할 수 있는 것
세 가지만 챙기면 된다.
첫째, 임차 계약 갱신 시점을 미리 파악해라. 전세 매물이 귀하다. 지금은 계약 만료 6개월 전부터 움직여야 선택지가 생긴다. 3개월 전은 늦다.
둘째, 매수를 고민 중이라면 금리 변수를 반드시 시나리오에 넣어라. 한국은행 부총재가 "금리 인상을 고민해야 할 때"라고 언급했다. 현재 대출 금리에서 1~1.5%p 올랐을 때 월 상환액이 얼마인지 먼저 계산해봐야 한다.
셋째, 한국부동산원 주간 아파트 동향은 매주 확인해라. 지금 시장처럼 빠르게 움직이는 구간에선 월간 통계로 보면 이미 늦다. 주간 데이터가 실제 시장을 가장 빨리 반영한다.
규제가 많아졌다고 시장이 멈추지 않는다. 방향을 틀 뿐이다. 그 방향을 먼저 읽는 사람이 덜 당한다는 사실을 잊지 않도록 하자.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 서울 부동산 트리플 강세란 무엇인가?
매매·전세·월세 세 가지 가격이 동시에 오르는 현상을 말한다. 2026년 5월 기준 서울 아파트 매매가 주간 0.28%, 전세 주간 0.28%, 월세 월간 0.63% 상승으로 트리플 강세가 확인됐다. 공급이 막힌 구조에서 나타나는 전형적 패턴이다.
Q. 토지거래허가구역 확대가 전세 매물을 줄인 이유는?
토허구역에서는 매수자가 직접 거주해야 허가가 난다. 세입자가 있는 집은 매수자가 바로 입주할 수 없어 거래 자체가 막혔다. 집주인들이 세입자를 내보내고 직접 입주하거나 매물을 거두면서 전세 공급이 급감했다. 2026년 5월 기준 서울 전세 매물이 연초 대비 약 27% 줄었다.
Q. 5월 정부 실거주 유예 대책은 전세난을 해결하나?
단기적으로 매물 잠금을 일부 풀어 매매 거래를 돕는 효과는 있다. 다만 유예 기간이 끝나는 2027~2028년 무렵 집주인들이 실거주로 전환하면 세입자들이 대거 시장에 쏟아진다. 이 시기에 서울 입주 물량이 연간 3000~1만 가구 수준으로 극히 부족한 상황이라 오히려 2차 전세난이 올 수 있다는 우려가 전문가들 사이에서 나온다.
Q. 지금 전세 계약 갱신을 앞두고 있다면 어떻게 대응하나?
계약 만료 최소 6개월 전부터 시장 매물을 모니터링하고 움직여야 한다. 지금 시장은 매물이 나오면 1~2일 내 계약이 된다. 현재 거주 지역 반경을 조금 넓히는 것도 선택지에 넣어야 한다. 전세가 어렵다면 부분 월세 전환(보증부 월세)도 현실적인 대안이다.
Q. 30대가 지금 서울 아파트를 사도 되나?
투자 추천은 안 한다. 다만 고려해야 할 변수는 분명하다. 금리 인상 가능성, 본인 소득 대비 원리금 상환 부담, 거주 목적인지 투자 목적인지 구분이 우선이다. 공급 절벽과 전세난이 구조적으로 매매 수요를 받치고 있지만, 금리가 오르면 단기 조정은 언제든 올 수 있다. 5~10년 거주 계획이 있는 실수요라면 본인 상황에 맞게 판단해야 한다.
📎 참고 출처
· 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 (2026년 5월 2주차)
· 한국부동산원 월간 주택가격 동향조사 (2026년 4월)
· 대법원 등기정보광장 생애최초 매수자 통계 (2026년 1~3월)
· 국토교통부 토지거래허가구역 실거주 유예 보도자료 (2026년 5월 12일)
· 부동산 플랫폼 아실(ASIL) 전세 매물 현황 (2026년 5월 기준)
· 뉴스1, 헤럴드경제, 머니투데이, 서울경제 관련 보도 (2026년 5월)
※ 본 글은 일반적인 경제 정보 제공을 위한 것이며, 투자 권유나 전문 자문이 아닙니다. 부동산 매수·매도 결정은 반드시 전문가 상담 및 본인의 재무 상황을 종합적으로 고려해 진행할 것.
최종 업데이트: 2026년 5월 18일
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