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| ▲ 2026 세제개편안은 같은 1세대 1주택이라도 실제 거주 여부에 따라 종부세 기본공제를 14억 원과 9억 원으로 나눕니다. (자료: 재정경제부 「2026년 세제개편안」, 2026년 8월 3일 발표) |
2026 세제개편안의 방향은 한 줄로 정리됩니다.
부동산은 몇 채를 가졌는가에서 어디에 사는가, 얼마짜리인가로 과세 기준이 옮겨가고, 주식은 상속·증여 때 눌러둔 주가가 아니라 정상 가격으로 평가하겠다는 쪽으로 갑니다.
2026년 8월 3일 정부가 발표한 개정안이라 아직 확정된 세금은 아닙니다. 그래서 지금은 세액을 계산할 때가 아니라, 내 상황이 어느 칸에 들어가는지 확인해 둘 때입니다.
30초 핵심 요약
- 종부세 1세대 1주택 기본공제가 거주 여부로 갈립니다. 실거주 14억 원, 비거주 9억 원(현행 일괄 12억 원).
- 다주택자에게도 처음으로 기본공제가 생깁니다. 4억 원 + (5억 원 × 거주주택 가액 비중) 구조입니다.
- 장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 바뀌고, 2029년부터 공제 한도 10억 원이 생깁니다.
- 다주택자 조정대상지역 양도세 중과는 2027~2028년에 한시적으로 완화됩니다. 2주택자 기준 +20%p → +5%p → +10%p.
- 주식 쪽은 생산적금융 ISA 이자·배당 전액 비과세와 저PBR 기업 주가 누르기 최소 30% 할증평가가 핵심입니다.
📌 목차
2026 세제개편안 핵심 변경점과 확정까지 남은 일정
먼저 확정 여부부터 정리하고 가겠습니다. 재정경제부는 2026년 8월 3일 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 이후 입법예고 2026년 8월 4일~8월 20일, 국무회의 9월 1일을 거쳐 9월 3일 이전에 정기국회에 제출하는 일정입니다.
개편안 전문은 국회도서관 국가전략포털에 등재된 2026년 세제개편안 상세본에서도 확인할 수 있습니다.
주의: 아래 내용은 전부 정부안입니다. 국회 심의에서 세율이나 시기가 바뀐 전례가 적지 않으니, 지금 단계에서 세액을 확정 계산해 의사결정을 못 박는 것은 이릅니다.
정부가 밝힌 기본방향은 네 가지입니다.
잠재성장률 회복 지원, 서민·중산층·청년 민생과 지방 우선 지원, 공정과세를 위한 세제 개혁, 세제 합리화와 납세 편의 제고입니다.
이 가운데 시장이 즉각 반응한 대목이 세 번째, 부동산 보유세와 상속·증여 주식 평가입니다.
세목별 개정 항목을 조문 단위로 훑고 싶다면 법무법인(유한) 태평양의 2026년 세제개편안 주요 개정안 뉴스레터가 정리가 잘 되어 있습니다.
왜 지금 보유세를 손대는가
개편 배경을 이해하려면 숫자 두 개를 기억하면 됩니다.
공시가격 현실화율은 69% 수준에서 동결돼 있고, 종부세 과세표준을 정할 때 곱하는 공정시장가액비율(FMV)은 2022년 이후 60%로 낮춰진 상태입니다.
시가가 과세표준에 과소 반영되는 구조가 4년 넘게 이어진 셈이고, 정부는 이를 "세부담 정상화"의 근거로 제시했습니다.
양도세 쪽 근거는 더 직접적입니다.
정부 문답자료는 국세통계연보를 인용해, 2024년 신고된 고가주택(양도가액 12억 원 초과)의 장기보유특별공제액 합계 약 5.1조 원 가운데 4.6조 원, 즉 90%가 서울 소재 주택에 돌아갔다고 밝혔습니다.
공제 혜택이 특정 지역에 쏠려 있다는 통계가 이번 개편의 출발점입니다.
종부세 개편, 거주 여부와 주택 가액이 새 기준
이번 종부세 개편은 기준 자체를 바꿉니다.
지금까지는 주택 수가 세율을 갈랐다면, 개편안은 주택 가액으로 세율 체계를 일원화하고 실거주 여부로 공제를 가릅니다. 축이 두 개 다 바뀐 것이라 기존 감각으로 짐작하면 어긋납니다.
기본공제금액: 14억 · 9억 · 4억
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 · 거주 | 12억 원 | 14억 원 (시가 약 20억 원 수준까지 비과세) |
| 1세대 1주택 · 비거주 | 12억 원 | 9억 원 (시가 약 13억 원 수준 초과 시 과세) |
| 그 외(다주택 등) | 9억 원 | 4억 원 + (5억 원 × 거주주택 가액 비중) |
마지막 줄이 이번 개편에서 가장 낯선 계산식입니다.
다주택자도 4억 원은 무조건 공제받되, 나머지 5억 원은 보유 주택 전체 가액 중 내가 실제 사는 집이 차지하는 비중만큼만 받습니다.
정부 예시로 보면 공시가격 10억 원 주택 2채를 갖고 1채에 거주하면 4억 + (5억 × 1/2) = 6.5억 원, 3채 중 1채 거주라면 4억 + (5억 × 1/3) ≈ 5.7억 원입니다. 보유한 주택 어디에도 살지 않으면 4억 원만 남습니다.
공정시장가액비율과 세율, 세부담 상한
공정시장가액비율은 60%에서 올라갑니다.
3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자는 제외)는 2026년 60% → 2027년 70% → 2028년 80%로, 그 외 모든 납세의무자는 70%까지 상향됩니다.
세율은 주택 수 구분을 없애고 과세표준 구간으로 통일합니다.
최종안 기준으로 3억 원 이하 0.5%, 3~6억 원 0.7%, 6~12억 원 1.3%, 12~25억 원 2.0%, 25~50억 원 3.0%, 50~94억 원 4.0%, 94억 원 초과 5.0%입니다.
현행 1·2주택자 세율(0.5~2.7%)과 비교하면 6억 원 초과 구간부터 0.3%p에서 2.3%p까지 올라갑니다.
2027년은 중간 단계로 1·2주택자에게 0.5~3.5%가 적용됩니다. 여기에 세부담 상한이 150%에서 200%로 올라가면서, 인상분이 다음 해로 미뤄지지 않고 빠르게 반영됩니다.
1세대 1주택 세액공제도 달라집니다.
연령별 공제(60~64세 20%, 65~69세 30%, 70세 이상 40%)는 그대로지만, 보유기간별 공제가 거주기간별 공제로 전환됩니다.
그리고 지금까지 한도가 없던 이 공제에 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원 상한이 생깁니다.
그래서 내 종부세는 오르나, 내리나
문답자료 별첨의 적용사례 표가 이 질문에 가장 정확하게 답합니다.
아래는 60세가 10년 거주 또는 10년 보유한 1세대 1주택 기준, 2028년 적용 시 종부세(농특세 포함) 예시입니다. 공시가격 변동이 없다고 가정한 정부 계산입니다.
| 주택 시가 | 현행 | 개편 · 10년 거주 | 개편 · 10년 보유만(비거주) |
|---|---|---|---|
| 20억 (공시가 15억) | 27.6 | 10.8 (△16.8) | 152.1 (+124.5) |
| 30억 (공시가 20억) | 91.0 | 76.0 (△15.0) | 424.7 (+333.7) |
| 50억 (공시가 35억) | 453.9 | 978.5 (+524.6) | 1,970.3 (+1,516.4) |
| 70억 (공시가 50억) | 937.7 | 3,295.7 (+2,358.0) | 4,480.1 (+3,542.4) |
읽는 법: 부담이 늘어나는 쪽으로 방향이 바뀌는 지점은 시가 30억 원과 50억 원 사이입니다. 30억 원까지는 실거주 중이라면 오히려 조금 줄고, 50억 원부터는 거주하더라도 늘어납니다. 반면 거주하지 않으면 20억 원 구간에서 이미 방향이 반대로 바뀝니다.
참고로 정부는 문답자료 별첨에서 공시가격 15억 원을 2026년 공동주택 공시가격 상위 2.0% 수준, 50억 원을 상위 0.06% 수준으로 표기했습니다.
표의 아래 두 줄은 전체 주택 시장에서 극소수에 해당하는 구간이라는 뜻이기도 합니다.
양도세 장기거주소득공제, 보유가 아니라 거주로
보유세보다 파장이 클 수 있는 쪽이 양도세입니다. 이름부터 바뀝니다.
장기보유특별공제 → 장기거주소득공제. 오래 갖고 있었다는 사실만으로 주던 공제를 실제로 거주한 기간에 주겠다는 것이고, 여기에 지금까지 없던 공제 한도가 붙습니다.
| 구분 | 2027년 (유예=현행) | 2028년 (중간) | 2029년 (본격) |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 거주 연 4% + 보유 연 4% (10년, 최대 80%) |
거주 연 6% + 보유 연 2% (10년, 최대 80%) |
거주 연 8% (10년, 최대 80%) |
| 다주택자 (비조정대상지역) |
보유 연 2% (15년, 최대 30%) |
보유 연 1% 또는 거주 연 2% | 거주 연 2% (15년, 최대 30%) |
| 공제 한도 | 한도 없음 | 20억 원 | 10억 원 |
최대 공제율 80%는 그대로인데 왜 부담이 커지느냐 하면, 한도 때문입니다. 정부 예시가 이 지점을 정확히 보여줍니다.
양도가액 75억 원·취득가액 25억 원 주택을 10년 거주·보유한 경우, 공제율은 세 해 모두 80%지만 공제액이 33.6억 원 → 20억 원(한도) → 10억 원(한도)으로 잘리면서 산출세액이 약 3.16억 원 → 9.23억 원 → 13.73억 원으로 늘어납니다.
거주 요건의 무게도 커집니다. 양도가액 32억 원·취득가액 12억 원 주택을 10년 보유했지만 2년만 거주한 경우, 공제율이 2027년 48%에서 2029년 16%로 떨어지고 산출세액은 약 2.36억 원에서 4.05억 원이 됩니다.
같은 집, 같은 차익인데 "살았느냐"가 세금을 가릅니다.
다주택자 중과 한시 완화, 창구는 2027~2028년
보유세를 올리면서 정부는 퇴로를 함께 열었습니다.
조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게 적용하는 중과세율을 2027~2028년 2년간 한시적으로 낮춥니다.
대상은 2년 이상 보유한 주택이고, 2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 포함됩니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|---|
| 2주택자 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상자 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
정부 예시로는 2주택자가 양도차익 5억 원인 조정대상지역 주택을 팔 때 양도세가 현행 약 2.7억 원에서 2027년 약 2.0억 원, 2028년 약 2.2억 원이 됩니다.
다만 한시 완화 기간에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 차익이 크고 보유기간이 길수록 이 조건이 완화 효과를 상당 부분 상쇄할 수 있어, 반드시 두 가지를 함께 계산해야 합니다.
한 가지 더, 조정대상지역 안에서 갈아타는 분들은 일정이 급합니다.
조정대상지역 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득할 때 일시적 2주택 특례기간이 3년에서 2년으로 단축됩니다.
적용은 2026년 8월 4일 이후 신규 취득분부터이고, 양도세는 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 경우부터, 종부세는 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터입니다.
2026 세제개편안 부동산 시장 영향과 엇갈리는 전문가 진단
발표 당일부터 시장 진단이 나왔는데, 한 방향으로 모이지 않았습니다. 이 불일치 자체가 중요한 정보라 그대로 옮깁니다.
아래 진단은 경향신문의 부동산 전문가 진단 기사와 이투데이 보도에 실린 발언을 정리한 것입니다.
매물이 늘어난다는 데는 대체로 동의합니다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 공제 축소 전 절세를 위해 강남 고가주택뿐 아니라 비강남 임대사업자 매물까지 나올 것으로 봤고, 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 중과 배제 혜택을 단계적으로 안배한 것이 매물 잠김을 최소화하려는 설계라고 해석했습니다.
가격이 실제로 내릴지에서 갈립니다.
최은영 한국도시연구소장은 초고가 주택의 종부세 부담이 상당히 세졌고 강남 고가주택에 유효타가 될 수 있다고 평가했습니다.
남혁우 우리은행 부동산연구원도 강남 주요 인기지역을 중심으로 급매물이 나오며 가격이 조정될 가능성을 열어둘 필요가 있다고 봤습니다.
반면 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 서울 핵심지에서 비거주 고가주택 매물이 늘더라도 공급 부족이 지속되는 만큼 가격 하락 압력은 크지 않을 것으로 전망했고, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 역시 공급 부족 지역에서는 하락 효과가 제한적일 것으로 봤습니다.
수요가 어디로 움직일지도 관전 포인트입니다.
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 거주용 1주택 혜택 때문에 수도권 핵심 지역 아파트 단지로 수요 쏠림이 이어질 것으로, 남혁우 연구원은 중장기적으로 초고가보다 이른바 "덜 똘똘한 한 채"를 찾는 수요가 늘어날 가능성을 언급했습니다.
송승현 도시와경제 대표는 고가주택 세 부담이 커지면 중저가로 수요가 이동하는 풍선효과를 예상했습니다.
가장 자주 지적된 부작용: 전월세 시장입니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 실거주를 우대하면 전월세 시장에 매물이 나오지 않게 된다며, 전월세 매물 부족과 임대차 시장 혼란을 가장 큰 문제로 꼽았습니다. 거주 요건을 채우려 집주인이 들어가면 그 집에 살던 세입자는 나와야 한다는, 단순하지만 무거운 계산입니다.
제 견해를 덧붙이면, 이번 개편의 실질은 "보유 비용을 매년 감당할 수 있는가"라는 질문을 시장 전면에 세운 것입니다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원이 주택 보유 여부를 판단하는 기준으로 매년 부담하는 보유세를 감당할 수 있는지를 든 것도 같은 맥락으로 읽힙니다.
시세 차익이 아니라 현금흐름이 기준이 되는 국면에서는, 자산 규모보다 소득 대비 보유세 비중이 더 중요한 지표가 됩니다.
주식 시장 영향, ISA 확대와 주가 누르기 과세
주식 투자자에게 이번 개편은 두 갈래로 옵니다. 하나는 계좌로 받는 직접 인센티브, 다른 하나는 지배구조를 겨냥한 간접 압력입니다.
후자가 덜 알려졌지만 시장 구조에는 더 큰 영향을 줄 수 있습니다.
생산적금융 ISA와 BDC 저율 분리과세
자본시장 활성화와 자산형성 지원을 명분으로 생산적금융 ISA가 신설됩니다. 투자 대상을 국내자산 등으로 한정하는 대신 이자·배당소득을 전액 비과세합니다.
연간 납입한도는 2,000만 원(이월 불가), 총 납입한도는 2억 원으로 일반 ISA보다 큽니다. 15~34세 청년(군 복무기간 최대 6년 가산)에게는 소득공제 혜택이 추가됩니다.
여기에 기업성장집합투자기구(BDC) 과세특례가 새로 생깁니다.
전용계좌로 BDC에 투자하면 배당소득에 9% 저율 분리과세가 적용되고, 납입금 한도는 1억 원입니다. 상장·공모 구조라 소액 투자자도 벤처 스케일업 단계에 접근할 수 있게 하겠다는 설계입니다.
제가 7월 말에 생산적금융 ISA 가입조건을 따로 정리해 두었는데, 자료를 정리하면서 가장 혼동하기 쉽다고 느낀 지점이 연간 한도와 총 한도를 섞어 이해하는 것이었습니다.
연 2,000만 원은 매년 넣을 수 있는 금액이고 이월이 안 되며, 2억 원은 누적 상한입니다.
그리고 이번 개편은 생산적금융 ISA 신설과 기존 일반 ISA 정비를 한 묶음으로 다룹니다. 이미 ISA를 갖고 계신 분이 실제로 궁금해할 지점은 이쪽입니다.
| 구분 | 일반 ISA (이번 개편 후) | 생산적금융 ISA (신설) |
|---|---|---|
| 이자·배당 과세 | 비과세 한도 초과분은 계약기간 만료 시 정산해 9% 분리과세 | 전액 비과세 |
| 총 납입한도 | 1억 원 | 2억 원 |
| 연간 한도 이월 | 폐지 (기존 가입분까지 일괄 적용) | 이월 불가 (연 2,000만 원) |
| 최초 계약기간 | 3년 → 5년으로 조정 (신규 가입·연장하는 경우부터) | 국내자산 등 장기 투자 유도 |
특히 연간 한도 이월 폐지는 기존 ISA 가입분까지 일괄 적용됩니다.
올해 한도를 남겨두고 내년에 몰아 넣는 방식은 더 이상 통하지 않는다는 뜻이라, 이미 계좌가 있는 분일수록 납입 계획을 다시 짜야 합니다.
'주가 누르기' 최소 30% 할증평가
이번 개편에서 증시 구조와 가장 맞닿은 항목입니다. 현행 상속세 및 증여세법은 상장주식을 평가기준일 전후 각 2개월간 종가의 평균액으로 평가합니다.
이 구조에서는 상속·증여 시점 주변에 주가가 낮을수록 세금이 줄어듭니다. 정부는 이를 '눌린 시가'로 규정하고, 정상 가격으로 과세하겠다는 방침을 담았습니다.
추정 요건은 두 갈래입니다.
- 저PBR 요건: 최근 6년간(13반기 중 누적 12반기) PBR이 업종별 하위 25%(코스피) 또는 하위 10%(코스닥)에 해당하는 경우.
- 행위 + 주가 하락 요건: 최근 1년간 중복상장·교환사채 발행 등 기업가치에 부정적 영향을 줄 수 있는 행위가 있고, 동시에 현행 평가액이 최근 3년간 시가 대비 30% 이상 하락한 경우.
요건에 걸리면 자동 과세가 아니라 국세청 평가심의위원회 심의를 거쳐 '주가 누르기' 해당 여부를 확정합니다.
해당으로 확정되면 평가기간을 확장해(저PBR 요건은 최대 6년 6개월, 행위·하락 요건은 최근 3년) 최소 30% 할증된 가액으로 평가합니다. 정부 예시에서는 현행 평가액이 10일 때 개정안 평가액이 19까지 올라갑니다.
다만 거래소 장내거래(시간외 대량매매 제외)는 적용에서 제외됩니다.
투자자 관점의 함의: 지배주주가 승계를 앞두고 주가를 낮게 유지할 유인이 줄어든다면, 이는 주주환원 확대 유인으로 이어질 수 있습니다. 다만 아래 반론도 함께 봐야 합니다.
반론도 만만치 않습니다
임동원 한국경제연구원 경제연구센터장은 한국일보의 주가 누르기 할증과세 보완 논의 보도에서 상속·증여세 회피를 막겠다는 의도는 좋으나 억울하게 피해를 입는 기업이 생기지 않도록 보완할 필요가 있다고 지적했습니다.
이상호 한국경제인협회 경제본부장은 지주회사의 구조적 한계를 짚었습니다. PBR은 순자산 대비 시가총액인데, 지주사는 자회사 지분 의무보유 탓에 구조적으로 저PBR을 벗어나기 어렵다는 것입니다.
정반대 방향의 비판도 있습니다.
디지털타임스 보도에 따르면 한국기업거버넌스포럼은 오히려 수많은 저PBR 기업에 면죄부를 주는 미흡한 정책이라고 평가했습니다.
업종별 기준을 적용하면 대상이 코스피 84~87개, 코스닥 43개에 그치고, 이들의 평균 시가총액이 코스피 5,557억 원·코스닥 1,173억 원이어서 대기업과 중견기업 대부분이 빠진다는 지적입니다.
규제가 과하다는 쪽과 헐겁다는 쪽이 동시에 나오는 상황이라, 국회 논의에서 요건이 조정될 여지가 커 보입니다.
2026 세제개편안 대응, 상황별 판단 기준과 총평
세제 이슈를 다룰 때 저는 늘 같은 순서로 봅니다.
세율표를 먼저 열지 않고, 제도가 무엇을 기준으로 삼기로 했는지부터 확인합니다. 기준이 바뀌면 숫자는 따라오지만, 숫자만 외우면 다음 개정에서 또 처음부터 다시 시작해야 하기 때문입니다.
그 순서로 문답자료를 훑고 나서 남은 인상은, 이번 개편이 부동산과 주식 모두에서 같은 문장을 말하고 있다는 것입니다.
소유의 형식이 아니라 실질을 보겠다는 것. 부동산에서는 "이 집에 사느냐", 주식에서는 "이 가격이 진짜 가격이냐"를 묻습니다. 세율표를 외우는 것보다 이 축을 잡고 있는 편이 후속 논의를 따라가기에 유리합니다.
공개된 개정안과 정부 예시를 기준으로 상황별 확인 지점을 정리하면 이렇습니다. 어디까지나 판단을 시작하는 기준일 뿐, 개별 세액은 조건에 따라 크게 달라집니다.
| 내 상황 | 먼저 확인할 것 |
|---|---|
| 시가 30억 원 이하 실거주 1주택 | 정부 예시상 부담이 줄어드는 구간입니다. 서두를 이유가 크지 않고, 거주기간이 길어질수록 공제가 커집니다. |
| 비거주 1주택 | 기본공제 9억 원 적용과 보유→거주 공제 전환이 겹칩니다. 실거주 전환이 가능한지, 언제부터인지를 먼저 따져야 합니다. |
| 조정대상지역 다주택 | 2027년 중과 완화 폭이 가장 큽니다. 단 장특공제 미적용·2년 이상 보유 요건을 같이 계산해야 실익이 보입니다. |
| 조정대상지역 내 갈아타기 | 일시적 2주택 특례기간 3년→2년. 2026년 8월 4일 이후 취득분부터라 취득 시점 기록이 중요합니다. |
| 국내 주식 투자자 | 생산적금융 ISA의 연간·총 한도 구분, 기존 ISA와 맞물리는 지점, 보유 종목의 지배구조 이슈를 함께 점검해 보세요. |
마지막으로 한 가지만 더 강조하겠습니다.
6월에 부담부증여 글을 정리하면서 6월 1일이라는 과세기준일 하루로 보유세 귀속이 갈린다는 걸 다뤘는데, 이번 개편에도 그런 날짜가 여럿 박혀 있습니다.
2026년 8월 4일, 2026년 10월 1일, 2027년 6월 1일. 세율보다 날짜가 결과를 바꾸는 국면이라는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다.
💡 다음 실행 단계: 오늘은 세액 계산 대신 세 가지만 적어 두세요. ① 내 주택의 공시가격과 실거주 여부, ② 보유·거주 기간이 각각 몇 년인지, ③ 조정대상지역 해당 여부. 이 세 줄이 있으면 국회 논의 결과가 나왔을 때 바로 대입할 수 있습니다. 개편안 원문은 아래 재정경제부 2026년 세제개편안 보도자료에서 상세본과 문답자료까지 직접 확인하실 수 있습니다.
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⚠️ 면책조항
본 글은 2026년 8월 9일 기준으로 공개된 「2026년 세제개편안」(2026년 8월 3일 발표) 및 정부 문답자료·언론 보도를 정리한 일반적인 참고 자료이며, 세무·법률·투자 전문 조언을 대신하지 않습니다. 개정안은 국회 심의 과정에서 내용과 시행 시기가 달라질 수 있고, 본문의 세액 예시는 공시가격 변동이 없다고 가정한 정부 예시로 실제 고지세액과 다를 수 있습니다. 개별 사안은 반드시 관할 세무서나 국세청, 세무 전문가에게 최종 확인하시기 바랍니다.
2026 세제개편안 자주 묻는 질문
2026 세제개편안은 언제부터 시행되나요?
아직 시행이 확정된 것은 아닙니다. 2026년 8월 3일 정부가 발표한 개정안이며, 8월 4일부터 8월 20일까지 입법예고, 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전에 정기국회에 제출되는 일정입니다. 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있고, 항목별 적용 시기도 2027년·2028년·2029년으로 서로 다릅니다.
시가 20억 원짜리 아파트 한 채에 실거주 중이면 종부세가 오르나요?
정부 문답자료 예시대로면 오히려 줄어듭니다. 60세가 10년 거주한 시가 20억 원(공시가격 15억 원) 주택의 경우 종부세가 27.6만 원에서 10.8만 원으로 약 16.8만 원 감소하는 것으로 제시됐습니다. 다만 이는 공시가격 변동이 없다고 가정한 2028년 기준 예시이므로 실제 고지세액과는 다를 수 있습니다.
같은 집인데 거주하지 않으면 얼마나 달라지나요?
기본공제가 14억 원이 아닌 9억 원으로 줄고 보유기간 세액공제가 거주기간 기준으로 바뀌기 때문에, 같은 집이라도 방향이 반대가 됩니다. 정부 예시에서 60세가 10년 보유만 한 시가 30억 원(공시가격 20억 원) 주택은 종부세가 91.0만 원에서 424.7만 원으로 약 333.7만 원 늘어납니다. 같은 조건에서 실거주하면 76.0만 원으로 오히려 줄어드는 것과 정반대입니다.
다주택자는 언제 파는 것이 유리한가요?
개정안대로 확정된다면 중과세율이 가장 낮아지는 2027년이 세 부담 측면에서 유리합니다. 조정대상지역 주택 양도 시 중과세율이 2주택자는 현행 +20%p에서 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로 단계적으로 올라가고 2029년부터 현행으로 돌아갑니다. 다만 한시 완화 기간에는 장기보유특별공제가 적용되지 않고 2년 이상 보유 요건이 붙는다는 점을 함께 계산해야 합니다.
장기보유특별공제 한도 10억 원은 언제부터 적용되나요?
2029년부터입니다. 2027년은 현행대로 한도가 없고, 2028년에 20억 원 한도가 먼저 생긴 뒤 2029년에 10억 원으로 낮아지는 3단계 구조입니다. 정부 예시에서는 양도가액 75억 원·취득가액 25억 원 주택을 10년 거주·보유한 경우 산출세액이 2027년 약 3.16억 원에서 2029년 약 13.73억 원으로 늘어납니다.
생산적금융 ISA는 기존 ISA와 무엇이 다른가요?
투자 대상을 국내자산 등으로 한정하는 대신 이자·배당소득을 전액 비과세하는 것이 가장 큰 차이입니다. 연간 납입한도는 2,000만 원이고 총 납입한도는 2억 원으로 일반 ISA보다 큽니다. 15세부터 34세까지의 청년(군 복무기간 최대 6년 가산)에게는 소득공제 혜택이 추가로 주어집니다.
주가 누르기 할증과세는 일반 개인 투자자에게도 적용되나요?
일반적인 주식 매매차익에 붙는 세금이 아니라, 상속·증여세를 매길 때 상장주식을 얼마로 평가할지에 관한 규정입니다. 최근 6년간 PBR이 업종별 하위 25%(코스피)·10%(코스닥)에 해당하는 등 추정 요건에 걸리면 국세청 평가심의위원회 심의를 거쳐 최소 30% 할증된 가액으로 평가합니다. 거래소 장내거래(시간외 대량매매 제외)는 적용에서 제외됩니다.
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