2026년 9월 29일 국무회의 의결로, 임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 요건을 갖추면 등록말소일부터 5년 안에 판 집에 적용하는 지금 방식이 유지됩니다.
새로 양도기한(원칙 2027년 12월 31일)이 생긴 쪽은 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과배제입니다. 내가 사는 집과 임대하던 아파트의 기한은 따로 봐야 합니다.
▲ 내가 사는 집과 임대하던 아파트는 기한을 따로 봐야 합니다 · 표지: ChatGPT 일러스트(AI)에 핀사이트가 제목을 얹음
30초 요약
- 내가 사는 집: 등록말소 후 5년 안에 팔면 거주주택 특례 적용(여러 채면 최초 말소일 기준)
- 임대하던 아파트: 중과배제는 원칙 2027년 12월 31일 양도분까지, 의무임대·정비사업은 별도 기한, 절반 이상 임대 후 자진말소는 말소 후 1년
- 대상: 조정대상지역 매입임대 아파트만 기한 신설, 비아파트·건설임대는 종전대로
- 주의: 기한 안에 판다고 혜택이 확정되지는 않습니다. 거주·임대 요건도 채워야 합니다
거주주택 비과세 5년과 임대 아파트 양도기한 비교
거주주택 특례의 5년과 임대 아파트 중과배제의 2027년 말은 서로 다른 제도의 기한입니다. 어느 집을, 어떤 말소 뒤에 파느냐에 따라 적용 기한이 달라집니다.
어떤 집을 언제까지 팔아야 혜택을 받나 (2026.9.29 의결 기준)
| 어떤 집·어떤 말소인가 | 받을 혜택 | 혜택 적용을 위한 양도기한 |
|---|---|---|
| 본인 거주주택 | 1세대 1주택 비과세 특례 | 등록말소 후 5년 이내(여러 채면 최초 말소 기준) |
| 이번 기한 신설 대상 조정지역 매입임대 아파트 | 다주택자 양도세 중과배제 | 원칙 2027.12.31, 의무임대·정비사업은 별도 기한 |
| 절반 이상 임대 후 자진말소한 임대주택 | 다주택자 양도세 중과배제 | 말소 후 1년 이내 |
각 행의 대상과 요건이 다르며, 기한을 지켰다고 혜택이 확정되지는 않습니다.
▲ 파는 집에 따라 달라지는 양도기한 · 자료: 재정경제부 보도자료(2026.9.29), 소득세법 시행령 제155조·제167조의3 · 도식: 핀사이트 제작(AI 활용)
임대 아파트, 2027년까지 팔아야 하나요?
중과배제를 받으려면 원칙적으로 그렇습니다.
의무임대기간이 끝나 자동으로 말소된 매입임대 아파트는 지금까지 말소 뒤에도 기한 없이 중과배제를 받았는데, 이번 개정으로 조정대상지역 아파트에는 2027년 12월 31일이라는 양도기한이 생겼습니다.
절반 이상 임대한 뒤 자진말소한 주택은 이와 별개로 말소 후 1년 안에 팔아야 합니다.
기한이 늦춰지는 예외는 두 가지입니다.
2027년 1월 1일에 의무임대기간이 남아 있으면 종료일(말소일)부터 1년, 기한 안에 재개발 관리처분계획인가나 재건축 조합설립인가를 받았다면 이전고시일부터 1년까지입니다. 둘 다 해당하면 늦은 날을 따릅니다.
▲ 임대 아파트 중과배제 양도기한 판정 순서 · 자료: 재정경제부 보도자료(2026.9.29), 소득세법 시행령 제167조의3 · 도식: 핀사이트 제작(AI 활용)
대상은 좁습니다. 조정대상지역 안 비아파트, 조정대상지역 밖 아파트, 건설임대와 공공지원 임대는 이번 기한 신설에서 빠져 종전 특례가 이어집니다.
거주주택은 최초 말소일을, 임대 아파트는 말소 유형과 예외 기한을 확인하세요.
거주주택 비과세, 말소 후 5년 외에 확인할 조건
5년은 팔아야 하는 기간일 뿐, 요건의 전부가 아닙니다.
거주주택은 보유하는 동안 2년 이상 살았어야 하고, 임대주택은 유형별 가액·임대기간 요건과 임대료 증가율 5% 이내 규정을 지켰어야 합니다.
말소 뒤 특례는 법이 정한 임대주택이 의무임대기간 종료로 자동 말소됐거나, 의무기간의 절반 이상을 임대한 뒤 법정 사유에 따른 말소 신청으로 등록이 말소된 경우에만 적용됩니다(시행령 제155조 제23항).
임대주택이 여러 채라면 5년은 처음 말소된 주택의 말소일부터 셉니다.
▲ 거주주택 특례를 받기 전 확인할 조건 · 자료: 소득세법 시행령 제155조 제20항·제23항 · 도식: 핀사이트 제작(AI 활용)
요건을 갖추면 양도가액 12억 원 이하분은 비과세되고, 장기보유특별공제는 보유·거주기간에 따라 최대 80%까지 적용됩니다.
12억 원을 넘는 고가주택은 양도차익 일부에 세금이 붙습니다.
8월 소멸 우려에서 9월 특례 유지로 달라진 점
8월 7일 입법예고 때는 거주주택 특례가 중과배제 조항(시행령 제167조의3)을 참조하는 구조여서, 중과배제 기한이 끝나면 거주주택 비과세도 사라진다는 해석이 나왔습니다.
당시 재정경제부 관계자도 같은 취지로 설명했습니다. 9월 29일 의결에서는 방향이 바뀌었습니다.
"입법예고 의견 등을 감안하여 현재와 같이 등록말소일부터 5년간 적용됩니다."
재정경제부 보도자료 「소득세법 시행령」 등 4개 시행령 국무회의 의결(2026.9.29)
▲ 거주주택 특례가 입법예고에서 의결까지 달라진 흐름 · 자료: 재정경제부 보도자료(2026.9.29), 연합뉴스(2026.8.12) · 도식: 핀사이트 제작(AI 활용)
개정 시행령은 10월 1일 공포·시행될 예정입니다. 아래 영상은 입법예고 당시의 반발을 다룬 보도이며, 거주주택 특례는 9월 29일 의결에서 유지하기로 했습니다.
▲ MTN 머니투데이방송(2026.9.2): 세제개편안 발표 뒤 등록임대사업자들의 반발을 다룬 보도입니다. 거주주택 특례의 최신 기준은 9월 29일 국무회의 의결을 따릅니다. 유튜브에서 보기
▲ 매도 전에 두 집의 서류와 날짜를 따로 대조하는 장면(개념 이미지) · 이미지: ChatGPT로 만든 AI 일러스트
경제오빠의 생각: 매도보다 말소일 확인이 먼저입니다
이번 결정은 비과세 기간을 새로 늘린 것이 아니라, 기존에 인정하던 5년을 그대로 둔 것입니다.
저는 매도 시점을 정하기 전에 최초 등록말소일과 적용 가능한 양도기한부터 확인해야 한다고 봅니다.
여러 채를 임대했다면 마지막이 아니라 가장 먼저 말소된 주택의 날짜가 기준이라, 생각보다 남은 기간이 짧을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
임대 아파트를 2027년까지 못 팔면 거주주택 비과세도 없어지나요?
임대 아파트의 중과배제 기한이 지났다는 이유만으로 거주주택 특례가 함께 끝나지는 않습니다. 9월 29일 의결에 따라 거주주택 특례는 등록말소일부터 5년 동안 적용되며, 나머지 요건은 따로 채워야 합니다.
장기임대주택이 여러 채면 5년은 언제부터 세나요?
최초로 등록이 말소된 임대주택의 말소일부터 셉니다. 마지막 주택이 말소된 날이 아닙니다.
참고 자료 (확인일 2026년 9월 29일)
- 재정경제부 보도자료: 「소득세법 시행령」 등 4개 시행령 국무회의 의결 (2026.9.29)
- 대한민국 정책브리핑: 조정대상지역 일시적 2주택 특례 '2년'으로 단축…내달 1일 시행
- 국가법령정보센터: 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)
- 국가법령정보센터: 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)
- 파이낸셜뉴스(연합뉴스): 거주주택 매도 5년내 비과세 혜택도 못받나…임대사업자 반발 (2026.8.12)
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면책조항
이 글은 2026년 9월 29일 국무회의 의결 내용과 현행 소득세법 시행령을 바탕으로 한 일반 정보이며, 세무 전문가의 상담을 대신하지 않습니다. 10월 1일 공포되는 개정령의 부칙과 개인별 요건에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 양도 전에 세무서나 세무사에게 확인하시기 바랍니다. 글 속 일러스트는 ChatGPT로 만든 AI 이미지이고, 도식은 AI를 활용해 핀사이트가 만들었습니다.
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